冠状病毒导致的商业租赁更新–房东和房客的实际后续步骤

2020年3月27日 冠状病毒资源中心:返回业务 博客
作者: 马修·K·因波拉 克里斯托弗·拉比尔 帕梅拉·布朗

随着冠状病毒爆发再度进入下一个月,现在是商业租赁下的所有各方考虑并采取适当应对措施以帮助减轻其风险并为他们应对冠状病毒的后果做准备的时候了。     

商业房东和租户应立即开始采取以下行动,以确定冠状病毒的影响并帮助降低风险。 

审查租赁“Force Majeure”及其他有关规定

不可抗力是指一种法律学说,根据该学说,如果当事人以外的情况超出了当事人的履约责任,’控制权使当事方无法履行合同义务。不可抗力条款在商业租赁中是标准的,但根据当事方起草的方式可能会相差很大。不可抗力的特定租赁语言将非常重要。这项规定是否涵盖在突发卫生事件期间的大流行/疾病/流行病,政府命令和/或自愿停业?该规定是否适用于(或明确排除)房租和/或持续经营义务?如果租赁不包含不可抗力条款,则取决于管辖区域,当事方可能具有类似的普通法或法定权利。例如,许多州承认“impossibility” or “目的挫败”(包括在某些州是暂时的挫败感),如果发生不可预见的事件会大大改变情况,以致租约项下的履行不再能使当事方满意’ original purpose.

查看所有租赁通知要求

如果房东或承租人对租赁项下的履行具有有效抗辩,无论是不可抗力还是其他原因,该方应确保根据租赁条款适当地通知另一方,以避免任何争议它放弃了权利。 

立即开始与房东或租户通信

无论是否需要任何正式的租赁通知,房东和租户都应立即就可能的冠状病毒影响和实际影响开始交流。许多租户正在发送通知,告知他们将停止运营和/或在当前的流行期间他们可能无法支付部分或全部租金。  商业租赁的许多当事方也已开始谈判延期协议,以解决冠状病毒的初步影响。此类协议可包括最多90天的全部或部分租金延期(租户同意延长租约,并在租约期末以适当的逐步增加的租金支付此类款项)。双方还需要协商在任何租金延期期间将如何支付CAM,房地产税和保险,并确定租赁中哪些其他规定将受到租赁期限延长的影响(例如,续签选项)。

立即开始与您的贷款人进行通信

随着越来越多的租户寻求延期,减排或其他优惠,或者实际上开始无法支付房租,房东将需要立即让其贷款人参与这一过程,因为这将影响他们及时偿还抵押贷款的能力。此外,大多数贷款文件都要求与租户的任何协议,延期或修正,特别是那些修改租金或租赁期限的协议,延期或修正,都必须遵守贷款人’的审查,同意和批准。由于放款人可能需要一些时间来评估情况并获得此类批准,因此房东应立即开始该过程。租户还需要立即与其租赁贷方联系,以讨论租金延期,租约延期以及对租赁的其他修订,这可能需要贷方进行审查,同意和批准。 

保险

房东和租户应立即与其风险管理或保险顾问一起审查适用的保险和租赁规定。 尚不清楚如何处理每个案件,但是当事方通常希望提出主张以维护权利,如果这些权利受到影响。通常,业务中断保险,租金损失保险和商业一般责任保险索赔需要物理损坏。 但是,当事方可能会有特定的认可或承保范围,以扩大承保范围,最终我们不这样做’目前尚不清楚法院将如何根据此类政策处理冠状病毒索赔。

评估州和地方政府命令的影响

在确定是否支付租金以及谈判延期协议或其他租赁修正案时,双方应评估州和地方令的影响。许多司法管辖区已暂时停止商业迁离。即使没有这样的命令,许多法院也已经暂时关闭或营业时间有限,这意味着任何租赁诉讼都可能会大大延迟。承租人应注意,许多驱逐令均未明确适用于租赁项下的其他非驱逐行动,例如针对逾期租金(或针对金钱损失的针对担保人的诉讼)。此外,一旦取消订单,租户仍可能因未解决的违约或暂停期间产生的逾期租金而被驱逐。

评估影响“CARES Act”

房东和租户应评估其根据《商业广告法案》可用于商业租赁目的的任何利益。 例如,涵盖2020年2月15日至2020年6月30日的3490亿美元的``薪水保护贷款计划''极大地扩展了SBA贷款资格,并使因冠状病毒爆发而遭受苦难的企业可以借贷以支付各种相关的合格费用员工的薪酬和福利,除工资和其他项目外,还包括租金。

未来商业租赁计划

房东和房客都应更新和修订他们的“form”解决冠状病毒和其他流行病的租约,包括不可抗力,减租,保险,共同租赁,持续经营,安静享受之约和其他相关规定。

In summary, it is important for commercial Landlords and Tenants to take the foregoing steps now, as appropriate, in order to help mitigate their risk of suffering negative impacts from the coronavirus. For more information about these recommended steps and other actions you should take, please contact your 佛利 relationship partner. For additional web-based resources available to assist you in monitoring the spread of the coronavirus on a global basis, you may wish to visit the CDC 世界卫生组织

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